佳兆业物业上市首日即破发 七成募资用于扩张

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中新经纬客户端12月6日电
年内第四家物业公司赴港敲钟上市。6日,佳兆业旗下物业公司佳兆业物业登陆港交所,开盘价9.38港元/股,但受到港股大盘的影响,开盘下跌2.99%,最终收跌1.49%,市值为12.9亿港元。

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从佳兆业拆分出来的物业公司,近几年的营收都在数亿元。因此,佳兆业此次上市募集资金的70%用于收购和投资与主业相关的公司。近两年,佳兆业物业出现营收增速乏力、净资产收益率下降的现象,对其未来股价走势或有一定影响。

重生归来一年多的佳兆业,似乎正在用更快的步伐追赶因债务风波而失去的两年时光。

上市即破发 七成募集资金用于扩张

在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

图片 3佳兆业物业上市首日破发。图片来源:Wind

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

在严厉的楼市调控政策下,房地产市场趋冷,房企拆分旗下物业公司上市成为风潮。今年6月,从碧桂园拆分出来的碧桂园服务赴港上市,之后成为港股物业服务板块市值最高的企业。11月6日,新城旗下新城悦在港交所上市交易,成为第9家在香港上市的物业公司。12月4日,旭辉控股集团旗下永升服务公告称,将于12月17日登陆港交所主板买卖。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

经过几个月等待,佳兆业物业终于在香港联交所主板上市,成为年内第4家、内地第10家在香港主板上市的物业公司。佳兆业物业执行董事、主席、总裁廖传强此前公开表示,公司上市筹备已两年多,按时间节点登陆港交所,对资本市场有信心。

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

对于物业企业争相拆分上市的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)说:“分拆上市是为追求专业化。一方面,上市的标杆性物业企业并不多,这会使得大家更关注存量市场和物业服务市场;另一方面,物业公司不赚钱,也难以融资,上市后会有较为积极的意义。”

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虽然“对资本市场有信心”,佳兆业物业也不得不面对恒生指数从年初至今几千点的大跌行情。6日,恒指低开1.75%,佳兆业物业、梦创天地、兖煤澳大利亚上市首日均破发,佳兆业物业开盘下跌2.99%,一度跌超5%,至收盘下跌1.49%,每股收至9.24港元,市值为12.9亿港元。

物业分拆第一步

公告显示,佳兆业1999年起在中国提供物业管理服务,至2018年6月30日,在管建筑面积0.254亿平方米,管理124个物业,包括101个住宅社区及23个非住宅物业,为约16万个物业单位提供物业管理服务。

实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

因此,对于上市后募集到的资金用途,佳兆业物业明确,约50%用于收购或投资其他在市场地位上与其相若的物业管理公司;约20%用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司及提供与其互辅的社区增值产品及服务的公司。

在3月份发布的2017年年报中,佳兆业则进一步明确提到会考虑在恰当时候分拆旗下物业于香港主板上市。

佳兆业物业称,未来战略是实施积极的并购业务,选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的,以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。

随后,5月份顺利解决ST生化控制权争夺战的佳兆业,6月22日便马不停蹄地向港交所递上了申请书,拟以建议分拆及股份发售的形式分拆物业上市,并在6月25日披露相关上市材料,向登陆资本市场迈出实际步伐。

相比于房地产企业,物业公司的行业集中度并不高。业内人士认为,行业整合将是大趋势。安信国际在研报中表示,2018年前三季百强房企销售额约7万亿元,占全国总销售约70%。而下游物业管理行业虽有同样整合之势但仍然分散,物管百强所占的市场份额只有约三成,行业龙头未来还会享受整合红利。

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

营收增速待提高 政策风险犹存

目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

图片 4北京在建楼盘。中新经纬
薛宇飞 摄

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近些年,佳兆业物业的扩张速度并不快,2015~2017年的在管建筑面积分别约为0.183亿平方米、0.24亿平方米、0.254亿平方米,2016年的在管建筑面积增加了500万多万平方米,2017年仅增加140万平方米。

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

反映在营收上,佳兆业物业2015~2017年实现营业收入分别约为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,以此计算,2016年、2017年其营收年增长率约为12.76%、24.12%。对比碧桂园服务,其2015~2017年的营业总收入增速分别为33.86%、35.18%、48.94%,新城悦2016年、2017年的营业总收入增速分别为43.23%、51%。

虽然此前佳兆业集团遭遇了破产重组等危机,佳兆业物业的发展却始终较为平稳,过去三年,该公司的营业收入及利润逐步提升,2017年毛利为2.04亿元、净利润0.71亿元,2015年-2017年收益复合增长率18.3%,净利润复合增长率为11.2%。

另一方面,佳兆业的净利率有走低趋势,2015~2017年,佳兆业净利润分别约5772万元、5811万元及7144万元人民币,净利率分别约为12.1%、10.8%及10.7%;2016年、2017年的净利润率同比增速分别为0.68%、22.93%,到了2018年上半年,则为-47.1%;据Wind数据,
其2015~2017年的扣非后净资产收益率逐渐下降,分别为31.17%、27.83%、26.54%。

资产及现金方面,同期佳兆业物业的总资产为11.9亿元,期末现金及现金等价物大幅提升至1.14亿元。

多个利润指标不佳,上市后如何面对市场是佳兆业物业需要认真思考的问题。

但与不少同行类似的是,在规模扩大的同时,佳兆业物业也有着负债率偏高的问题,截至2017年12月底,其总负债8.86亿元,负债率虽有大幅下降,仍达106%。

物业公司属于劳动密集型行业,佳兆业物业今年上半年的员工总数达4600多人,员工薪资支出是一大块成本。佳兆业物业称,2015年、2016年、2017年及2018年上半年的员工成本计入服务成本的金额分别达1.746亿元、1.992亿元、2.526亿元及1.416亿元,占服务成本的约55.8%、52.8%、54.3%及52.2%;上述年份员工成本计入行政开支的金额分别为0.661亿元、0.552亿元、0.796亿元及0.449亿元,占行政开支约87.4%、79.0%、77.8%及62.3%。

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佳兆业物业称,如果未能将物业管理费提高至足以将员工成本或分包成本升幅转嫁至客户的水平,业务、财务状况及经营业绩可能受到重大不利影响。

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安信国际认为,受到政府对房地产行业调控政策的影响,物业服务行业也有增速放缓的可能。同时,自2019年1月1日起,各项社保费将交由税务部门统一征收,企业在明年起都要按员工实际工资来缴纳五险一金,“佳兆业物业约75%的成本为员工支出及分包成本,我们预计其整体成本会上升,这是佳兆业物业乃至整个行业短期内面临的最大不利因素。”

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