在北京租房,又贵了

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一些专家提到,应鼓励个人房源出租,以减轻租房负担。

(作者是北京市房地产法学会副会长兼秘书长首都经济贸易大学 赵秀池 教授 )

香港开征房产空置税,内地还远吗?

  房租上涨太快与房价上涨太快同样不利于房地产平稳健康发展。为了稳定房租,笔者建议如下:

他还认为,大量住房库存卖不掉,政府现金回购用于出租,这也是好办法,但需要行动起来。比如大厂、香河,很多商品住宅交易都已经冻结,房子卖不掉闲置在那里,可是租金又那么贵,业主又没有出租意愿。政府就可以和开发商协商,以成本价回购,直接出租或者交给租赁机构运营。开发商可以解套,银行贷款可以回笼,房子可以出租。这样租赁市场盘活了,租金也便宜了。

  正因为如此,政府不断鼓励租赁市场的发展,出台了一系列政策,如国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,国土资源部和住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等。各地方政府也纷纷发布租赁新政。例如,2017年北京市住建委发布并实施了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,规定承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。同时,大力发展机构租赁,建立租赁监管平台。

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

  第二,针对不同收入群体提供不同的租赁住房。租赁住房的需求同样有高中低档之分,供应要与各个层次的需求相吻合。要发挥公共租赁住房对租赁市场的导向作用,对符合条件的低收入人群和符合城市功能发展定位的人才由政府提供公共租赁房,既可实行实物配租,也可以扩大货币补贴范围,鼓励到市场上租赁适合自己的住房。

胡景晖认为北京也应效仿香港,征收房屋空置税,他说:“七八年前,我在我爱我家调取了挂牌出售的房源数据,有
11%
的二手房是以毛坯状态出售的,意味着这些房子从来没有被住过。北京目前有大约880万套存量房,也就是说有将近100万套房子既不自住也不出租。按照现在很多人都处于合租的状态,有的一套房子住五六个人,百万套房子可以解决几百万人的居住需求。当然,现在的数字可能低于11%,但就算是
5%,也有 40多万套房子,一套房子住 4 个人,可以解决近 200
万人的租房问题。”(中国经济周刊2018年8月)

  第一,大力增加租赁住房供给。既要发展机构租赁,也要鼓励个人直接提供房源。个人直接出租有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。未来国有土地不再是住房的唯一供给者,要发挥集体建设土地在租赁市场的作用,既可建设成套家庭住房,也可建设集体宿舍,满足不同层次的租赁需求。低效利用的厂房、闲置的商办类住房都要充分利用起来发展租赁。

作为房东的张文(化名)告诉《中国经济周刊》记者,当他把房源放到网上时,“分分钟就租出去了”。由于他本身有稳定工作,房租并不是主要经济来源,“但如果空着又是浪费资源”。所以在他看来,省事、尽快把房子租出去才是优先考虑的。“通常我会了解周边中介的房源价格,然后降低10%到20%的样子租出去。”

  相信,未来租赁市场的发展会越来越规范,租赁住房同样会使生活更美好。

赵秀池认为,长租公寓贷款也得比照银行发放贷款的月均还款占家庭收入的比重,“按目前发放贷款的要求,月均还款不超过家庭收入的50%即可,所以房租在收入50%以内也算合理。”陈雷则提出:“从目前一线城市来看,租房支出占工资的20%左右较为合理。一方面是为了保证居民基本的消费生活,另一方面也要保障租赁市场稳健发展。”

  租赁住房是绝对的刚需,能更好地体现房子是用来住的,不是用来炒的定位。而且高房价下租赁住房居住更划算,用买房资金派生的利息支付房租绰绰有余。因此,大力发展住房租赁市场,是未来房地产市场发展的一个重要方向。

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  第三,对出租方减免税费和提供低成本融资,鼓励个人和机构释放更多的低成本房源。

在胡景晖看来,北京楼市的租售比问题是一个困局。他对《中国经济周刊》记者说:“衡量一座城市的房租水平,还要看房租占年轻人收入的多大比重,超过40%就是一个比较沉重的负担了。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。而北京大部分年轻人还处于一种合租状态,租金就已占到收入的40%到50%。为什么出现这么多月光族?因为房租占去一半,平时看个电影、吃个饭、谈个恋爱,基本上就月光了。从这个角度讲,我们年轻人的租房压力大于发达国家。”

就北京而言,大部分外来人口(注:网站或排版有误,网站上转载的是人口,不是外来人口。注意修正)是租赁住房居住的。因此,这轮房租上涨成为人们关注的焦点。其实,作为一种价格,房租也是由供求关系决定的。当前房租上涨由多个因素叠加导致:去年年底以来拆除违章建筑、查处群租房、治理地下空间,导致出租房源越来越少;开工季、毕业季、开学季的到来,导致住房需求增加;租售比过高,出租住房收益率较低,房东调租的愿望强烈;一些房地产中介垄断房源、高品质长租公寓的出现,也从一定程度上助推了房租的上涨。

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

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6月29日,香港特区政府公布6项房屋政策新措施,包括向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,将要求获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅的业主(主要为开发商)每年向政府申报住宅使用情况,如果这些住宅在12个月内有超过6个月未作居住或出租用途,将被视为空置住宅,业主须缴付“额外差饷”。

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上涨原因何在?

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北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

(此文载于2018年8月21 日 环球时报 )

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

最近,一二线城市房租猛涨成为人们热议的话题。有人不禁感叹,买不起房就算了,难道租都租不起了吗?

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

  第四,建立租赁市场信用体系和租赁行业协会,加强对房地产经纪机构、住房租赁企业的自律与监管。

针对近期网络上部分其他房租数据,张大伟还指出:“租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明。对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务,很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

张大伟介绍了他在房屋租赁网站上查询后的一个案例:“同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。”他说:“有人认为可以不选择中介的房源,但事实上,在市场上已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。”

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据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

在胡景晖看来,解决房租问题比房价问题简单一些,但政府方面要做出更多努力。“比如通过农村集体建设用地,回避招拍挂和高地价、高房价的问题来提供租赁住房。这个政策很好,三年前就提出来了,但要落实。”

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

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