新时代下什么样的房子才是好房子?mgm娱乐场

好房子如何界定:坚固、经济、适用。这是解放初期对好房子的界定标准。时代不同了,这三点依然是必须坚守的,如果不能坚守,就会因为基础不牢,地动山摇。但是,在几十年后的今天,我们如果还不能有所改善,有所超越,就可以用落伍来形容了。

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曾经在亚洲高端住宅发展新格局的论坛上,作为首席演讲嘉宾,宣讲了中国豪宅的体系价值标准,受到与会专家的认同与好评。弹指一挥间,又过去了几年,检索已经发布的标准,我觉得这个标准又有很多需要修订的地方,在修订之前我写下了以下修订的意见,发表在《安家》杂志上,这里转载如下,希望对回答提问有所启迪。

去年金茂四千多万一亩拿的地王今年开盘会卖什么价格?这个问题我想应该是2017年郑州房地产圈内圈外人士共同关心的话题。因为,这,将在很长一段时期内,代表郑州,代表这座新晋中心城市房地产的最高水平。

2016年中国豪宅市场如同春花怒放,一线城市、热点二线城市都喜获大丰收。全国总量2.5万套豪宅的成交量,比称之为豪宅元年的2015年翻了近一番,其中上海占56%,深圳占28%,北京占14%。单价10万+的高价楼盘,成交套数也都创下前所未有的新记录。然而,量价齐升,并没有带动品质、品味、品牌的整体跃升。相反,良莠不齐,分化严重,我们却看到了一些豪宅项目价格上去了,品质下去了。这是为什么?

【1】金茂府开盘要卖多少钱?

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如果我没记错的话,它的楼板价应该是3.7万/㎡,这是全部地上建筑面积摊进去的楼面价。事实上,项目的地上建筑面积并不是全都可售,去除不可售的物业用房、公共设施的话,金茂府的楼板价是3.9万/㎡。

猪放在风口上也能飞,不是猪有翅膀,而是风太大,一旦风停,猪可能从天上掉下来成为死猪。所以,在去年的一波行情中,热点城市是凯歌嘹亮,捷报频传,房价飞扬,关于涨价的词汇一下子丰富就来,比如:补涨、快涨、普涨、跳涨。在涨势如潮的背景下,房子特好卖,甚至一房难求,还有谁来固守品质战线?这样分析,有一定道理,但与有些购房者“只买贵的,不买对的”消费误区也有关系。在这样的背景之下,豪宅就被定义是贵房子,大房子的代名词。所以,今天我们有必要联合业内同仁,修订发布《中国豪宅体系价值标准》,对豪宅再定义。

以3.9万/㎡为基础简算一下含上了财务成本的地价。

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如果它今年七八月份开盘,那么已经过了1年,豪宅产品不可能开盘即清盘,何况是顶豪,在隐形富豪扎堆的大郑州,我们就按照最乐观的情况计算:开盘后1年内就能把所有的房子卖完。当然,对于刚需这成绩是很难看的,对于顶级豪宅这是灰常灰常好的销售速度了。我们取中间值,项目在开盘后半年的这一天完成清盘并在3个月内完成所有回款。那么,这就意味着金茂的土地款在1年零9个月的时候才终止了资金成本,我们按年利息7%来计算(这更是灰常灰常低的资金成本了,中小型私有房企做梦都不可能实现的。),那么,也就是说,项目的实际楼板价应该是3.9*(1+7%)*(1+0.75*7%)=43920元,这还不是复利。

目的:

如果你看不懂,我们就来个大白话:当年买地花的35亿,1年半后才回收,要付1年半的利息,1年半要付5亿利息,实际是40亿的总地价,那就是相当于楼板价4.4万元,这才是一个项目的真实楼板价。

一、要强调豪宅不能囿于宅与园的硬件概念,而是要达到“既能栖息生活,又能安放心灵”的软硬兼备的双重标准,将"硬件不硬,软件不软"的住宅项目拦在豪宅门槛之外

其实,对于未来的房子,资金成本大部分甚至绝大部分都在土地款里了,我们知道,一个房地产项目最大的成本就是建安和土地,建安开发商大多数是可以让建筑公司垫付的,而土地款不可以,其他的费用的资金成本和土地相比基本是可以忽略不计的。

二、用定性定量结合的标准去测评真伪豪宅,为坚持品质立业,符合体系价值的品牌企业,优质项目树碑立传,让优者更优,劣者从良,从而提升整体的品质,品味,品牌

以4.4万/㎡为基础简算含建安和装修的综合成本。

三、修订后的标准不再强调局部的优势,而是要强调价值链上的各个环节都要过硬,秀为表,惠为里,适为度,稀为贵,文化为魂

那么看第二块建安和装修。虽然我看过金茂府的品质,但并不了解它的价格,我们先简单说几条金茂府住宅的几大不同于郑州一般顶级豪宅的特征特性:

四、环保、科技、智慧、健康、服务、文化款要细化

它的房子恒温:房间的任何位置几乎同样温度,别说普通空调,再好的中央空调也实现不了,在房间里,你只能感受到温度,感觉不到风的存在。

五、修订后的《中国豪宅体系价值标准》将力求达到简约,易读,易懂,为更多人所认知认同

它的房子恒湿恒氧:恒定湿度控制在40%-60%之间,房间含氧量恒定在15%-25%。

六、分析模型将进一步简化,兼顾典型性,普遍性,适用性

它的房子去霾:金茂府系列住宅配备了抗霾防pm2.5除尘系统,首先通过初级过滤去除5um颗粒,中级去除1um颗粒,最终通过静电除尘及盐溶液处理,过滤掉空气中80%-85%的雾霾。

举个例子,简单说说它的恒温!金茂府的房子夏季温度恒定控制在24°-28°,冬季温度控制在18°-22°。这是人体在不同时期的最佳温度。当然,驱动这些控温机械的是电,如果某天停电了,会怎么样?金茂府的住宅,停电一天,温度变化不会超过2度。比如外面是38度,金茂府室内是25度,如果突然停了一天电,24小时过后,温度变化不会超过±2度,也就是说即使停一天的电,房间温度也在27度以内。我在想,这得多考验建筑本身的质量。

言归正传,郑州常规的所谓豪宅建安加配套加绿化成本多在4000左右,我们姑且以5000来计算金茂,而北龙湖精装豪宅也多以5000元成本为标准,据估计在3000元左右,我们姑且以金茂的4000来计。

一共9000元,加上建设的财务费管理费不可预见费以及营销费,我们取个整数10000元吧。

我们以5.4万/㎡为基础简算项目预期售价。含建安和装修的综合成本。

企业的成本利润率10%,这是正常利润,那就是5.94万元/㎡。包括企业所得税和增值税,我们合计按一个很低的数据来计算,销售额的12%。那么售价就要到6.8万/㎡。

mgm娱乐场,因为从销售期到融资成本到建安到企业利润到税率我走的都是底限,也就是说,金茂销售要卖到7万+应该是确定的了。

对99%的郑州人来说,这是一个天价。如果金茂走这个价,却也是最真实的良心价。

【2】金茂府何来底气下这么大盘棋?

我想最大的底气就是基因了。

和在同一天以差不多地价拿地的融创一号院相比,金茂的豪宅基因和气质不但是融创难以企及的,也是当下众多名企难以比及的。1999年,当金茂大厦落成在上海陆家嘴傲视世界之时,孙总的顺驰刚刚成立1年,重庆龙湖刚刚起步,永威尚未问世。2015年11月11日,上海金茂星外滩项目(5号楼)一栋楼卖出了23.5亿元,单价94800元/平方米,创造了中国单栋楼体最高成交总价的记录。上海星外滩,成为上海新的时尚办公领地。北京的广渠金茂府,上海的大宁金茂府都成为改变区域价值的品质楼盘,虽然价格不是城市最高,可却引领了一个片区的价值和气质。金茂自营的上海金茂君悦酒店、北京威斯汀酒店都已经是五星酒店中的五星酒店,平均客单价都在3000元以上(顶级酒店的丰富管理经验也是金茂顶级住宅产品的物业保障)……

从地标到办公,住宅到酒店,金茂在其所涉及的每一个领域,都拥有着普通房企难以企及的贵族基因。

长达百年历史的意大利时装以多个久负盛名的服装品牌引领潮流;法拉利汽车则历经百年奠定了跑车王者遵位;而瑞士钟表,更是经历了几个世纪才闻名世界……但凡奢侈,都经过了历史的检验,经久纯正的品质最终都将转化为足以“标签化”的血统,豪宅则更不例外。从方兴到金茂,从酒店金茂大厦到住宅金茂府,再到办公星外滩,金茂地产里一直流淌着豪华、豪宅、高端血液。血统是当下辨别真伪豪宅的一个重要因素。财富可以迅速累积,甚至一夜暴富,但若真想成为某一领域的贵族,则需要时间的检验和品质的传承,而对于豪宅来说也是如此。纵观当下豪宅市场,多数在售豪宅尚未形成自己的品牌、品质体系,更远未经历时间的检验,根本难谈豪宅血统。真正的豪宅血统,势必需经过时间沉淀、雕琢与塑造,在产品体系中一代代传承,并最终赋予产品更多精神内涵,只有这样才能称为真正可以传世的豪宅。”

【3】金茂能否改变郑州?

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