抑制居民部门杠杆率须从楼市调控入手

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如果不能管控好居民杠杆率,将产生两个明显影响。一是使相当一部分负债家庭特别是年轻人的生活压力加大。在房价高企的一二线城市,在价格持续看涨、“晚买不如早买”的预期下,很多家庭背负巨额房贷,这无疑会制约消费水平与生活质量的提升。二是使发生系统性金融风险的概率上升。一方面,很多家庭因刚需和看涨预期甘愿承担较高房贷压力,导致债务收入比上升,其稳定收入一旦出现波动,必然影响偿贷能力;另一方面,一些三四线城市即使出于去库存考量继续加杠杆,其结果也必然导致泡沫继续积累和增加,一旦泡沫破灭,后果不堪设想。

中受教育年限-高负债率城市:厦门、合肥、杭州、苏州、南宁、贵阳、惠州这些城市杠杆率较高,但人口平均受教育年限处于中等水平,未来人力资源收入有一定的增长潜力;

国家统计局数据显示,2017年末,我国规模以上工业企业资产负债率为55.5%,比上年下降0.6个百分点。但是,在企业负债率降低的同时,居民杠杆率却继续上升。2017年末,我国人民币住户贷款余额40.5万亿元,其中中长期贷款29.1万亿元,中长期中的消费贷款24.7万亿元,分别占当年GDP总额82.7万亿元的50%、35.2%和29.9%;比上一年分别提高6.8个、4.5个和3.9个百分点,绝对水平创历史新高,提升速度之快也超过以往。

来源:中国指数研究院

为什么在连续两年将“去杠杆”作为经济工作主要任务之一的情况下,居民杠杆率不降反升呢?一个重要原因在于,我国居民负债主要以房贷为主,而且最近一年多的楼市调控仅是在整体上抑制了价格上涨的势头。尽管各地均把限贷作为调控的一个主要措施,但刚需、改善性需求和尚未完全得到抑制的投资投机性需求,导致销售增加和价格继续上行,同时也使住房贷款持续增加。由于偿还房贷的时间较长,且房贷的规模随着销售面积和销售额的增加而增加,加之三四线城市扩大房贷规模以去库存,导致“杠杆”减得不如增得多。另外,过去一年,各地对首套房贷款不同程度上浮了贷款利率,使刚需购房者房贷成本上升。这些因素的综合作用,使居民杠杆率居高不下。

2017城市杠杆率与房价平均累计涨幅(百城)

虽说发达国家居民杠杆率的风险线在60%左右,比我国居民要高,但我国人均GDP水平只有世界平均水平的80%左右,更大大低于发达国家水平。这决定了我国居民人均收入、支出水平理应与人均GDP处在相仿的水平。而且,由于居民负债中绝大多数是以房贷为主要内容的中长期贷款,加之社保、医保的覆盖范围和保障能力仍有较大提升空间,再考虑收入水平的不平衡状态,我国50%的居民杠杆率水平已经较高。

杠杆过高的城市后期有哪些风险呢?最重要是大大提高了整个市场的敏感性。

由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长,所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险,首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面,应继续遏制房价过快上涨,并使一二线城市房价能合理回落;另一方面,要加快住房租赁市场建设,尽早形成租购并举的住房制度

以前老是会看到分析为什么中国人爱储蓄的文章,但现在看到的更多文章是分析中国居民为什么爱举债买房。以往金融不发达以及社会保障不健全导致家庭消费决策大大受限。

由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长,所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险,首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面,应继续遏制房价过快上涨,并使一二线城市房价能合理回落,以降低居民的购房和房贷成本。要在满足刚需和支持改善性需求的基础上实施限贷限购措施,适当放松首套利率上浮,对二套及以上的限制则可累进递增,以便既保障基本需求,又防止炒房资金流入楼市。同时,可考虑实施差异化限售政策,对出售唯一住房的改善性需求,和出售二套及以上住房区别对待。另一方面,要加快住房租赁市场建设,尽早形成租购并举的住房制度。这两个方面是相辅相成的,如果房价上涨得到遏制,乃至价格向符合价值的方向逐步回归,逐渐改变人们的看涨预期,就会有越来越多的人选择租房,居民杠杆率持续上升的局面就会有所缓解。

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一段时间以来,多位职能部门负责人在不同场合分别就防范金融风险特别是有效控制和降低杠杆率问题发表了看法,指出要着力降低企业负债率,抑制居民部门杠杆率,争取用3年左右时间使宏观杠杆率得到有效控制。

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当然了,造成这种情况一定有很多的原因。但可能的原因之一是有其他“长期消费”对“当下的消费支出”产生了挤出效应,这个“长期消费支出”就是房贷按揭。

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如果要“负重”,花在住房上的消费就会对日常消费产生挤出效应。也就是说居民大胆负债购房后采取的是“节衣缩食”的对策,其实应对的并不从容。我们对其中34座城市的居民杠杆率做了分析后发现:杠杆率过高或过低都不利于拉动消费。

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按照这个逻辑,真正开始加杠杆且受政策影响较小的是2016年,所以用2016年的数据是最可能得出准确结论的。

当然了,城市居民准确的总资产和总负债我们并没有办法得知,这个甚至居民自己都不是完全能算的过来。虽然银行存款里的货币资产只是流动资产的一部分(流动资产加上非流动资产才是总资产)。但银行里的负债也仅仅只是一部分(普通居民负债通常还包含各类民间借贷)。综合考虑,我们间接地用银行负债/银行存款来衡量城市居民杠杆率。

涉及到人力资本有两个核心要素要关注。一是工资收入指标,二是受教育年限指标。工资收入衡量的是近期,受教育年限衡量的是中长期,是工资能够实现增长的核心动力。

2015年34城居民杠杆率与月度价格变异系数的关系

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而深圳、南京、杭州、苏州、武汉虽然收入较高,但杠杆率也很高,如果收入增速能够维持,应该不存在什么问题,但短期也存在一定的压力;

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杠杆率过高呢,我们针对34座城市做了分析后发现,2014年到2017年的四年间,这34座城市住户的杠杆率从46%上升到63%,相应的社会消费品零售总额增速从12%的高增长下滑到9%的水平。

关键是投资、投机客,也就是手里有两套房或者更多套房的,这部分群体购房算的是投资回报率,而不是自己住的舒不舒服。当市场预期发生变化时,如果杠杆用的过高,迫于压力就存在快速变现手里房源的可能。

风险三:如果杠杆是由本地正常需求加载的,那么信贷政策收紧条件下,前期需求大量透支,后期成交量回调幅度加大。杠杆高的城市表明需求透支已经非常严重,这点很好理解,借助杠杆很多个人或家庭提前“上车”了。再加上近期利率水平持续上浮,首付比提高,接下来就是购买力不足。

阿基米德曾经说过:“给我一个支点,我就能撬起地球。”中国古代道家哲学也有”四两拨千斤”之说。这样看来,杠杆其实是个好东西。用的好,它能够帮助你实现“美好生活”的梦想。

自此,购房贷款逐步成为居民贷款中最大的品种。所以,当我们谈居民的杠杆时,我们可以理解为是在谈居民购房按揭产生的杠杆。

哪些城市出现偏离呢?厦门、珠海、合肥、宿迁、惠州、郑州、重庆、贵阳、南宁等城市职工平均工资收入与杠杆率并不匹配,体现为收入中等,但杠杆率奇高,后期风险的自我出清仍存在较大压力;

一切都在朝着政策希望的方向发展。

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高居民杠杆率城市的形成历程

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城市居民杠杆率与平均受教育年限

市辖区在岗职工平均工资收入与城市居民杠杆率

1997年末,我国商业银行个人住房贷款余额不足200
亿元,2017年,全国个人住房贷款余额21.86万亿元,年均复合增长率约40%。

2017年34城居民杠杆率与与月度价格变异系数的关系

而对于我国而言,我们房子的再融资功能是有,但再融资功能主要作用于再次购买住房(持续的改善或其他目的),并不是通过再融资成为消费资金的来源。

低受教育年限-高负债率城市:宿迁、台州、温州、重庆杠杆率较高,但城市常住人口平均受教育年限短,未来收入无论是就地就业还是异地转移就业的增长潜力都较有限;

为了更好地认识这种脆弱,我们就得好好研究下衡量举债风险的核心指标——杠杆率。

由于城市居民杠杆率是由个体加载形成的,所以对城市风险出清能力的分析需要基于个体后期对杠杆的消化能力以及继续加载的能力来考量。

风险四:如果杠杆是由外地投资客大量加载的,那么如果预期投资收益下滑,就会引发投资客抛售。可以确定的是,真正的刚需手里基本上就只有一套房,这部分几乎不会根据市场价格波动做出转卖手里房源的决策。所以,适当加杠杆满足刚需的合理购房需求并不会带来后期的市场风险。

如此看来,我们确实是在“负重”前行,而且,还在不断给自己“加重”。

形成这种现象的原因在于我国住房租赁市场尚不发达,大部分改善型需求大多通过购买新的房产来实现,缺乏对租赁住房的偏好。

这也很好理解,我们可以假设当前购房家庭在未来三年内工资性收入有一定的增长,但不出现太大的变化,那么扣除每个月的按揭后,多数家庭可支配收入就越来越少,能花到其他消费领域的钱自然也更有限。

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城市杠杆率与2018.7房价平均同比涨幅(百城)

2017百城分城市级别住户杠杆率差异

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总的来看,我们的住房销售在创纪录的同时,购房加杠杆也使整体的杠杆率在蹭蹭地往上走。特别是2016年、2017年两年,一切都变化的太快。所以,问题的核心在于部分城市走的太快。

改革开放后,我们的金融创新速度大大加快,居民接受速度也很快,观念的阻碍吹弹即破。1998年之后,为了配合住房货币化改革,中国开始发展住房金融,首先是在50个大中城市推出住房按揭贷款。

目前,衡量居民杠杆率各种指标主要是从全国层面进行衡量,最大的缺陷是没有办法识别不同城市的差异性。所以,必须下沉到城市。为此,我们基本上把有公布住户贷款余额和存款余额的城市都纳入到统计范围了。最后获得近百个城市居民的“借款余额/存款余额”数据。

34城2014-2017居民杠杆率变化与社会消费品零售总额增速的关系

目前,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿),也就是说住户往银行存了一百块,又从银行贷出六十块,这好像也没什么不合理。

风险一:购买能力透支,价格调整压力加大。对房地产市场来说,后期的风险无非就是量价回调的风险。随着“抑杠杆”政策的推进,那些高杠杆的城市回调幅度也更大。而杠杆水平处于较低的城市则表现较好。

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