40年过去了mgm娱乐场:年轻人在上海落脚变得越来越容易

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租房的美好时代

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文章导读:
从地方到中央,密集出台的政策,以及众多入场的企业让外界意识到,2016年提出的“租售并举”已经开始落地生根了。

很多人抱怨,30年前比现在好。那时,工作是国家安排的;房子是单位分配的。

mgm娱乐场 32017年第32期《中国经济周刊》封面

但如果真的穿梭时光机,回到一九八零年代,会发现那时如果从外地来到上海,要找一处落脚处真地很艰难。

《中国经济周刊》 记者 银昕 张燕 | 北京报道

那时,就是钱再多,学历再高,事业再成功,也难以通过商品房市场买房,即便要租房也难。当年初到上海的异乡人,大多寄居亲戚的亭子间或者三层阁。

责编:陈惟杉

而今天,房价虽然高了点;但是,租赁市场日趋成熟。人们可以选择租赁在泊寓这样的长租公寓,作为落脚上海的第一站。日趋成熟的租赁市场,给了所有初来乍到上海的人们,打开了追寻梦想大门的钥匙。

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第32期)

当广州宣布在入学等权益上保障租购同权之后,房屋租赁市场成为了当下最火热的话题。被“天价学区房”刺痛神经的公众多少希冀着“租购同权”4个字会改变已延续近20年的房地产市场逻辑。

改革开放之初,大多数的人来到上海,要寻一个落脚处,是极度困难的事。有亲戚朋友,且亲戚朋友的房子够宽大,尚可找到一处居所。大多数人要找房子住,都不太容易。当时,上海人自己的住房条件尚非常困难,哪有能力接待其他地方来的亲戚朋友。

仅仅3天过后,住建部等9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》对外发布,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。随后,马云高调入驻住房租赁市场,阿里与杭州住保房管局合作共建杭州市住房租赁监管服务平台。同样行动起来的还有房企,万科已拿下多处自持物业地块,并在2016年成立了长租品牌“泊寓”。

很多人都只能是先找招待所落脚。等有了工作单位以后,再向单位的基建科或者房屋办借房,作为临时的落脚地。

从地方到中央,密集出台的政策,以及众多入场的企业让外界意识到,2016年提出的“租售并举”已经开始落地生根了。

当时,从单位借到的房子,大多是砖木结构的老式里弄房。由于年久失修,房屋经常漏水,常常是外面下大雨,里面下小雨;夏天外面35度,阁楼的温度却往往是40度;冬天外面冷,房间内更冷;房间没有煤卫,吃喝拉撒都在一个空间内。马桶和痰盂罐必须及时清洗,否则房间内就会有浓浓的臭味;到做饭的时点,必须尽早抢地盘生煤炉,否则浓汤里四处飘散浓浓煤烟,会把人呛得咳嗽不断;房间内四处乱窜的老鼠、蟑螂以及密结的蜘蛛网,常常把新来的住户吓了一跳……

在通知中,加快发展住房租赁市场被赋予贯彻落实去年中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”
这一定位的重要举措。

这种局面一直到了上世纪90年代才有改观。那时,经过十多年的城市建设,居民手里可以出租的私人产权房多了起来。但是,数量依然零星,租期也很短,房子多是老式里弄住宅,或者和其他人合用的花园洋房。

只有实现“租购同权”才能改变目前的“重购轻租”现象。数据显示,当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%,仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求;截至2016年底,中国的房屋交易额已达15万亿元,房屋租赁交易额却仅为1.1万亿元,占比不足7%。

要住到80年代以后建造的工房,依然需要通过单位借。当时,私人未经单位许可,是无权将自己拥有使用权的公有住房转租的。

尴尬的数据背后,要真正加快发展住房租赁市场,迎接“租赁时代”,显然需要政府、房企、个人等一连串主体改变自身过往的行为模式。只有这样,方能承担起改变房地产市场逻辑,乃至撬动户籍制度等深层次改革的支点作用。

居民开始大规模对外出租自有住房是2000年以后的事了。房改之后,大量的公有住房,变成了私人产权房。上海市民才有了多余的住房用于对外出租。

政府供地端发力,欲扭转“重购轻租”

中国租房率不足10%,欧洲国家租房率近50%;中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%,同一数据美国占比是50%;2012年,全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%

尽管,2000年以后,市场供应逐步增多,
房源类型也越来越多,但功能齐全、居住舒适、配套完善的租赁住房不足,却成为新来乍到的新上海人扎根上海最难的事。在2018年年初,易居企业的首席执行官丁祖昱曾通过丁祖昱评楼市的年度发布会,发布了一组上海、深圳两个城市的租赁住房的统计数据。

“重购轻租”现象有多严重?

当时这些数据显示,租金≤3000元/月的租赁需求占比为26.4%,但这一价格范围市场供应量占比为11.9%;租金在3000-6000元/月区间的租赁需求占比为51%,但这个区间的房源在整体市场供应中占比为39.6%,也明显低于需求量;而租金≥6000元/月的租赁需求占比22.6%,可实际市场供应的房源量占比高达48.5%。

链家董事长左晖曾公开表示看好租赁市场,他表示,与2016年住宅成交放出天量,遭遇史上最严厉调控相比,中国的租赁业务尚有巨大空间,同时正在享受政策红利。据链家测算,2030
年时,中国的租赁人口将达到 3 亿人,租金规模达5 万亿元。

另一方面,超过97%的租赁住房掌握在私人手里。这些房屋很大一部分缺少必要的维护和保养,居住安全、清洁、室内装饰、硬件设备等品质很难满足85后、90后一代的需求。

尽管房屋租赁市场的潜力被人看好,但是目前国内租赁市场的发展并不均衡。

根据艾普大数据的抽样调查,超过67%的租客希望整租,而只有37%的人愿意合租。另外有一半以上的人希望能找到独立一居室。

社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示,当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%,仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求,特别是一线城市以外的地区,租房比例小之又小。

但从实际情况看,一居室的供给远远小于需求。克而瑞的统计显示,平均月租金达到99.86元/平米,远远超过其他各种户型的供应。

相比之下,美国近10年的住房自有率一直在60%至70%之间浮动,始终有1/3左右的家庭通过租赁市场满足居住需求;在日本,东京和大阪两大城市的住房自有率分别是54.9%和58.6%;而在德国、瑞典等欧洲国家,租房率接近50%。

“重购轻租”直接影响了国内房屋租赁交易额占比,链家研究院在2016年12月发布的《租赁崛起》中引用数据称,截至2016年底,中国的房屋交易额已达15万亿元,房屋租赁交易额却仅为1.1万亿元,占比不足7%;与之相比,彼时美国的租赁交易规模是5000亿美元,占美国整体的房屋交易规模的50%。

2016年,上海市房管局曾对上海住房租赁市场做了广泛和深入的调研。根据数据测算,上海2400多万常住人口中,约有40%的人口通过租房居住。

“个人现有房屋租赁、保障房中的廉租房与公租房、企业参与的长租公寓是构成目前国内房屋租赁市场的主要参与主体。其中,保障房近年来在政府重视下快速发展,但总体规模还未成型,长租公寓更是近年来才逐渐进入市场,房屋租赁市场整体仍处于自发状态。”亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者表示。

但上海住房租赁市场的供应体系目前
还不够完善,主要体现在:一是公租房供不应求。上海的公租房不设户籍和收入线,从2010年起,本市共建设筹措15万套公租房,10万多套已投入使用,入住近20万人。但公租房实物房源筹措困难,中心城区房源供不应求的矛盾日益突出。二是适合中低收入人群租住的蓝领公寓短缺。三是适合青年职工租住的、规范的市场化出租房源不足。与此同时,住房租赁相关的法律法规体系还不健全,对于保障租赁当事人的合法权益,还缺少足够的法规支撑。

在租赁市场现有的格局下,政府该如何发力扭转“重购轻租”?

针对上述问题,本着知行合一的原则,上海市出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。健全住房租赁制度,加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作,加快推进供给侧结构性改革,大幅增加租赁住房建设供应,满足多层次的住房租赁需求。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

除去从2016年开始不断出台政策释放“加大扶持租赁业务”的信号,提出“购租并举”的目标,最直接的手段便是增加公共租赁住房供应,并在供地端向租赁市场倾斜。

对老龄人口已经达到户籍人口30%的上海来说,发展多主体参与、多品种供应、规范化管理住房租赁市场体系有更深层次的用意。由于上海人口自然增长率一直偏低,正是得益于大量的外来人口,才延缓了整个城市的老龄化。而最近三年,上海外来常住人口一直是净流出的,这显然会影响城市的年轻活力。

北京、上海加大租赁住房“定向”供地力度

而在导致外来人口净流出的诸多因素中,住房尤其是租房市场是造成人口流出的一个重要问题。某种意义上,解决900多万人的租房问题,让他们安心就业、创业,是确保上海城市永葆青春的一项重要措施。

从公共租赁住房首次在2009年政府工作报告中现身公众视野,到2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,统称为公共租赁住房。

受访的多名业内专家告诉《中国经济周刊》记者,自国家推出公共租赁住房建设政策以来,全国已有约3000万套公共租赁住房建成,但是与保障性住房的缺口相比,覆盖率并不高。其背后的原因主要有两个:一方面是地方政府财政压力大,缺少社会资本进入,导致资金缺口较大;另一方面,租赁土地供应不足也造成公共租赁住房发展缓慢。

在这一背景下,万科积极涉足上海租赁市场,针对85后、90后客群注重居住品质的特点,推出了满足青年客群日益增长的美好生活需要的长租公寓品牌——泊寓。

截至2013年的数据显示,1349万套新建的租赁性保障房中,政府投资1058万套,占78.7%;国企投资88万套,占6.5%;事业单位投资20万套,占1.5%;民间投资179万套,占13.3%。社会资本占比严重不足。

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而从土地实际供应看,2012年,全国居住类土地实际供应11.4亿公顷,其中公共租赁住房用地1.2亿公顷,公共租赁住房用地仅占全国居住类用地的10.5%。公共租赁住房实际供应的区域分布与常住人口增长的分布也不匹配。2012年,公共租赁住房用地供应居前三位的省份为新疆、安徽和云南,三省份公共租赁住房的供应量超过全国的30%;而这三省份常住人口的流入仅占全国新增常住人口的9.64%。常住人口流入较多的区域,如广东、北京、天津、上海等,公共租赁住房土地供应面积却相对较少。

而正是包括万科在内的一系列企业的入场,让上海40年的房屋租赁市场历史,又迎来了一轮居住品质革命。

以北京为代表的城市正在尝试利用集体建设用地增加租赁住房的供地。

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7月28日,北京市住建委表示,北京首批利用集体建设用地建设的租赁住房近期陆续开始入住。

人们突然发现,出租房也可以像酒店那样,提供高度舒适、贴心、周到的服务。

从2011年起,北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。

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年底前,北京集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。

泊寓除了配备了共享厨房、24小时健身房、休闲影音区、桌游区、台球区等社交场景,还提供了生活的智慧管理系统,在APP上一键可以完成合同签订、入住办理、日常报修、水电费缴纳、社群活动报名、服务即时评价等功能。升级作品泊寓plus还将万科智造体系的技术进行落地,在智造体系中万科住宅以人工智能、移动互联、新能源三个核心技术为原点,研发的22项智慧系统,满足了100多个生活应用场景需要,而泊寓plus根据青年生活对安全、干净、智能、便捷、健康等品质生活需求,实现了公共区域全面监控无死角;人脸识别+便携备用门卡的智能门禁系统;APP远程管理智能家电,提前开启舒适场景;无人值守超级大堂,获取便捷服务不用等待;月度免费保洁、定期消毒;房屋360度维修体系,让居住没有困扰;增加收纳空间,房间会客场景,定制时尚社交活动,就连晚上入睡的灯光柔和度,也替客户想到。

此次北京选取的5个集体土地建设租赁住房试点项目主要分布在重点产业功能区周围,均具有大量且稳定可期的租赁需求。利用集体土地建设的租赁住房,由区政府按市场价格统一整体趸租,再向中低收入家庭按公租房价格出租,租期为10年,差价由政府补贴。此外,这批公共租赁住房同时也面向符合区域功能定位和产业发展方向的创业单位和人才出租。

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今后5年,北京计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设,以解决周边就业人群的住房需求,促进产城融合、职住平衡。

目前,万科泊寓在上海,已管理超过3000间房间,服务客户6000余人,产品还在不断迭代创新。

当然,不只是北京在加大面向租赁市场的“定向供地”。

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上海日前公布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示,“十三五”期间,住房用地供应5500公顷,其中租赁住房用地1700公顷。预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套,其中租赁住房4250万平方米、约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

有社会资本涉足,可以预见的是,未来,上海的租赁市场会越来越好,年轻人留在上海也将更容易。

而据上海统计年鉴的数据显示,“十二五”期间,上海历年住宅用地出让合计4038.66万平方米,即4038.66公顷,其中并未单独列出租赁住房供地数据。

mgm娱乐场 9杨羚强

如今,各地政府不仅在增加公共租赁住房供地,也开始面向房企供应“只租不售”的土地。

语言可能犀利,也可能会不小心伤着您,

7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式。

但本意仅仅只是想帮着您做得更完美。

此次成交的两幅地块,A3-06位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米;E17-1位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。成交价格均低于该地区此前其他成交地块。

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例如,嘉定区嘉定新城E27-1地块,去年的成交土地单价是4.85万元。早在2015年12月,嘉定区嘉定新城A03-5地块成交土地单价便达到2.88万元。

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2016年10月,北京推出了首批4宗“控地价、限房价”地块。10月13日,北京市规划国土委发布了对于这4宗地块出让补充公告,明确其具体竞卖规则为:“在竞价达到合理土地上限价格后,将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。”此后,北京又拍出多块“竞报自持比例”的地块,多家房企以100%的自持比例中标。

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“我希望租赁市场可以随着这一波新政得到有效监管,让我们这些房客有法维权。”就在7月中下旬住建部等部门和地方政府密集发布促进租赁市场健康发展的新政时,“北漂”慧慧在租房时遇到了“坑”。为节约开支,她绕开了房产中介和租赁企业,在一家分类信息网站上找到一条私人发布的房源信息。经发布者介绍,她与一位房主签约,本以为有了一个安定的新窝,不知这才是噩梦的开始。

“房主提出额外收取卫生管理费和另一笔租金,因为之前的租金按照每月30天计算,但一年中有几个月是31天。”慧慧告诉记者,随后房源信息发布者提出再加收10%的服务费,被慧慧一口回绝,对方便开始恐吓和要挟,说如果不给钱,就会想尽一切办法骚扰她,让她“住不好”。“后来才了解到,这一地区被这伙人敲诈的不止一家,他们长期作案却没有受到惩处。”慧慧说。

“租赁市场混乱的原因之一在于大量小业主占据市场,而租赁企业供应的房源占比太少。”北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者,与租赁企业提供的专业服务相比,小业主的行为难以受到法律约束,一旦形成作案链条,对其执法的成本也远远高于对大型租房机构的监管成本。

所谓租赁企业,多指从产权所有者处租得公寓,重新装修和包装,再分租给房客的企业。

“最好的办法就是提高租赁机构房源在整个租赁市场中的占比,以优质的服务和规范的管理压缩‘黑中介’和小业主的生存空间。我想这也是各部门和地方政府最近出台一系列‘新政’的初衷之一。”金羽说。

低租售比让租赁机构难觅盈利模式?

7月中下旬,住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称,这就是希望市场上能有更多的机构化租赁企业,改变目前以小业主为主的供应结构。“只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度,挤压小业主的生存空间,保护租客权益。”郭毅说。

目前租赁企业在市场中占据怎样的位置?

链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据:截至2016年,全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家,运营管理的房间数量只有约100万间,不足市场份额的5%;与之相比,这一比重在日本租赁市场中达到87%,美国则为60%。

目前,“无利可图”似乎是机构不愿进入租赁市场的原因,具体体现便是较低的租赁和买卖收益比。多位受访的业内人士均向记者表示,健康的租赁市场的租赁收益与房屋买卖收益的比值一般在1:200到1:300之间,然而在中国,特别是在一线城市这一比值约为1:500。

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