郁亮:房住不炒很重要,万科大江大海计划不是海盗行动

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mgm娱乐场,早在1月4日时,万科A公告称2018全年实现合同销售金额6069.5亿元。3月25日晚间年报显示,万科A2018年实现营收2976.79亿元,同比增长22.55%;净利润337.73亿元,同比增长20.39%。

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从去年9月底流出的“活下去”会议图片、多个楼盘维权事件等,万科如何在业绩、规模及质量间寻求平衡?郁亮还有何创新突破万科现有资产?

万科的“去地产化”逻辑在半年报中有了进一步体现。

2019年3月26日上午9:45,万科在深圳大梅沙总部召开2018年度业绩推介会,证券时报·e公司记者现场直播,与万科高管面对面。

8月21日上午,万科在深圳举办2018年上半年业绩会。财报显示,2018年上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

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“活下去”成为去年万科的热词,万科董事会主席郁亮表示,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。郁亮表示,2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

活下去:万科是危机感驱动的公司

不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

在简要介绍去年万科业绩情况后,董秘朱旭指出,万科认为未来行业充满挑战和不确定性,经济下行压力并未消除,人口形势面临少子化挑战;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争更加激烈。

万科“去地产化”路径

万科认为发展机遇依然存在,中国城市化进程仍在继续,房地产开发还会维持较大规模,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务,但企业转型也绝非易事。万科要基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

财报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。截至目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示,期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。

随后的问答环节,首个问题就抛给万科总裁兼首席执行官祝九胜:万科如何在未来继续领跑行业?

祝九胜表示,万科租赁新增房源主要来自三方面:第一,政府推地的时候,这是一个长租公寓用途的地,万科在北京、佛山、深圳有6个这样的项目;第二,各类机构历史上闲置的存量资产,万科通过合作方式或者通过租赁方式租过来;第三,社会上分散在个人手上的房子。

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此次租赁业务,关注点在于万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。按照祝九胜的解释,这个转变也符合万科美好生活服务商的定位,这只是逻辑的自然延伸。

祝九胜认为,行业既有机会又有行业集中度提升的挑战,万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重,不再在规模上做线性的比较。探索的第一个方面是租赁,万科在07年探索租赁住宅,08年在广州为低收入家庭提供租赁方案。现在,万科租赁开业超过6万间。探索的第二个方面是物流,第三块是传统的物业管理,开始管非自身开发的项目。转型的路很艰难,但我们自己很坚定。先看客户需求,再看市场,欢迎大家给我们更多的指导,我们也一直在努力。

但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

“活下去”成为去年万科的热词,也被市场认为万科新名词特别多,那如何理解万科的转型?

至于赚钱与否,祝九胜的言外之意已经透露出长租公寓还未找到盈利模式,“这是给大众、普通人提供一个居住的解决方案,从资本回报、赚钱不赚钱来说,短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。”

万科董事会主席郁亮表示,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。

因此,一个合理的解读就是,万科正在从各个层面悄然“去地产化”,程度有深有浅,范围有大有小,这是万科的长远生存逻辑。“十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,如果还是,那也得惨淡经营了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”郁亮曾如此表态。

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其实,“去地产化”正在一点点渗透万科,反映在业务上,就是上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的表现。

2012年万科判断地产行业进入白银时代,虽然没有黄金时代贵,但依然是贵金属。在白银时代启动转型,才会有充足的时间,等到青铜时代再转型就来不及了。“我们从事转型的决心从来没有改变过。我们对白银时代的判断从来没有改变。”郁亮表示,2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。

7月3日,华人文化融资百亿,信息显示是万科携阿里、腾讯领投。

就万科的用人观,郁亮强调,万科的大江大海计划不是海盗行动。万科没有办法拥有全部人才。大江大海计划先在内部找,然后吸纳社会上的优秀人才。万科更多主张从乙方挖人,因为他们更知道怎么把控质量,怎么更好的服务客户。所以,万科现在的大江大海计划一定不是海盗行动。

7月5日,万科发布公告称,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本(天津)拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元,首期规模为人民币8.02亿元。

房住不炒:不去评价政策

7月9日,万科物流发展有限公司,宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一物流举动。

万科2018年报显示,由于个别城市楼市调整,期内计提存货跌价准备23.1亿,影响归母净利润减少6亿。平安证券认为,考虑公司项目主要以一二线为主,2019年核心城市楼市已呈现复苏迹象,预计公司
进一步计提资产减值概率较小。

短短一周,万科在文化娱乐、医疗、物流等领域就有三笔投资。

今日的业绩会上,针对业绩减值随即被问及,万科执行副总裁、首席财务官孙嘉表示,万科定期对项目进行减值测试,是否减值基于项目可变现情况,根据市场情况评估是否减值。

2017年8月份的万科中期业绩推介会上,郁亮首次将万科的业务归为五大类型,其中地产开发和物业管理分别被纳入前两大核心业务。第二大核心业务物业上半年的动作也不小,上半年,万科创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

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2018年半年报,租赁成为第三个被列入核心业务的类型。一个推断是,将来,上述“非地产业务”的发展和前三大核心业务的路径一样,殊途同归慢慢列入核心业务。

关于万村计划的推进情况,祝九胜表示,万村计划是我们在租赁住宅中的一种解决方案。以深圳为例,在城中村解决1000万人左右的居住需求。去年秋天,做了收敛聚焦的安排,出发点是让居住者住的更舒服,但涉及的利益方非常多。“我们会谨慎处理已获取的房源,稳妥推进,尽快达到可出租的状态。”祝九胜补充说。

而这些“非地产业务”采取的扩张手段大概率都是外部并购。例证就是,万科发展商业就是通过并购印力集团,而物流上的重大突破则是并购普洛斯。并购的好处就是试错成本低,扩张快。

据了解,万村计划,是万科启动的,与政府和村委、村民一起参与的城中村改造计划,以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。”万科在2017年正式开展城中村改造业务,由深圳市万村发展有限公司为主体运营。深圳本次综合整治分区划定的对象为全市城中村居住用地,总规模约99平方公里,并且综合整治分区划定的对象不能进行重建式旧改,从根本意义上说,此举利好万科等进入城中村做租赁业务的房企。

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