上海外环外哪些住宅板块开发投资吸引力最大?

▌哪些板块的性价比较高,哪些板块房价虚高?

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为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力,我们设立了两方面的指标,一是针对房地产市场的开发性指标,二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模,用来反映板块未来是否还有土地供应,地价房价比,反映盈利空间,板块的销售规模和出清周期,看板块是否适合跑量,产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间,下设八个三级指标:板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境,商业配套,教育配套和医院配套。

  新浪财经讯
6月17日消息,房企在上海拿地的热情丝毫未见减退。今日上午,12家房地产企业竞拍一块位于外环外近郊环嘉定新城的优越位置土地。

mgm娱乐场,▌哪些板块尚有盈利空间,哪些板块地价风险大?

  而今年上海楼市新政以来,外环外却接连出地王。

图3:上海住宅20板块的年度销售规模和出清周期

  目前创下外环外历史新高和竞拍人数纪录的是周浦地王,37家竞拍被保利以54.5亿元拿下,
溢价率近400%,楼板价近44000元/平方米,如果扣除保障房和自持面积等,保本价预估为7.9万元/平方米。而同时期周边1-4月保利艾庐的精装修售价均价在35564元/平方米左右。

▌各板块综合价值点评

  然后半个小时不到,地王便易主。建发地产以41.98亿元总价夺得嘉定新城E27-1地块,溢价率68%,楼板价30289元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到37600元/平方米。

第一部分

  对比嘉定区房价来看,嘉定两块新地王楼板价远超出区域均价。目前,价格最高的属离市区最近的南翔,今年均价31374元/平方米。其次是嘉定新城,实际成交均价已超2.6万/平方米。

上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

  另外,根据上海住宅土地新政要求,地上面积中5%共6929.86㎡为保障房,15%的面积为自持住宅即19750㎡的住宅需要出租70年不能出售。此外还需建设390㎡的公共设施,即27000㎡的地上面积是不能出售的,条件十分苛刻。

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  最终,建发以41.98亿元夺得该地,扣除保障房和自持面积,实际楼板价达到37600元/平方米,未来需要保本的价格可能将突破5万。而今日现场,上海银监局、市规土局、央行均在场监督。


  而泗泾、南桥、长兴岛也均出现土地价格的新高,泗泾地王约4万元/平方米,南桥约2.3万元/平方米,崇明长兴岛则达到约1.6万元/平方米。(新浪财经
许旻 发自上海)

数据来源:中国指数研究院

  不到半个月后,信达突出重围以58.05亿拿下上海顾村地王,可售商品住宅楼板价4.81万/平方米,保本售价超过7万元/平方米。

年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短,仅4.1个月,而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右,但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长,在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化,出清周期在20个板块中最长为32个月,短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小,可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看,南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。

摘要:新浪财经讯
6月17日消息,房企在上海拿地的热情丝毫未见减退。今日上午,12家房地产企业竞拍一块位于外环外近郊环嘉定新城的优越位置土地。
最终,建发以41.98亿元夺得该地,扣除保障房和自持面积,实际楼板价达到37600元/平方米,未来需要保本的价格可能将…

图9:板块商业配套,教育配套和医院配套

  实际今日上午稍早之前,嘉定还有一幅地块进行拍卖,新城联合体(新城+中垠+市北联合体)以22.5亿元总价夺得嘉定徐行镇06-04地块,楼板价24104元/平方米,溢价率201.3%,先行成为地王。

▌哪些板块的商业、教育、医疗配套好?

  该地块占地面积86623.2平方米,容积率1.6,地上建筑面积138597.12平方米。限制高度60米,未来的产品会以18层的小高层为主,南侧建设4层的叠墅。

上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

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  值得注意的是,当时还发生了一个小“乌龙”,因为号牌顺序错误,因此16号竞买人应该是新城联合体,但是大家误以为是禹洲地产,纷纷打出“禹洲地产22.05亿夺地”的说法。

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  相比于去年,楼板价禹洲地产5.1亿元摘得徐行纯宅地,楼板价仅9104元/平方米,金地夺下的嘉定新城宅地楼板价18680元/平方米。不过,这次的嘉定新城地块的起拍价即达到了24.9475亿,起拍楼板价了18000元,相比去年金地所夺地块近乎翻倍,当时起拍楼板价仅9500元。

表4:板块综合价值点评

  但是,对比起顾村地王、周浦地王等,这次嘉定新城地块竞拍企业数量明显下降。这幅地块当时共有12家房地产企业竞拍,分别为碧桂园、嘉宝、金地、中南、保利置业+山东黄金、建发、合景、金茂、金隅、上实、华润、新城,而此前在上海宝山顾村刚拿到地王的信达并未出现。

图8:板块地铁规划条数和通勤时间

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数据来源:中国指数研究院

数据来源:中国指数研究院

数据来源:中国指数研究院

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图7:板块综合价值指数VS板块房价

表3:板块配套规划数据

数据来源:中国指数研究院

背景

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数据来源:中国指数研究院整理

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严/肃/广/告/时/间

数据来源:中国指数研究院

数据来源:中国指数研究院

从开发商的盈利空间来看,地价房价比在0.6以下的有长兴岛、马桥、罗店和南桥新城。这几个板块开发商可以择机进入,地价还处于合理空间。但是地价房价比接近和超过1、地价明显偏高的板块依次为顾村,祝桥,嘉定北部,航头,松江中部,朱家角,泗泾。这些板块的地要谨慎的拿,风险已很高。其中风险最大的是顾村板块,地价房价比为1.34。

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