mgm娱乐场:深圳调控加码,从北上广看后市影响

2016-2018年7月广州市商品住宅月度成交走势

最近,深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》),这意味着深圳版“房改”方案正式落地。

自2016年3月以来,北上广深共经历三次主要调控高峰,第一次是2016年“930”后限购政策的接连出台;第二次是2017年3月,以北京为首的一线城市密集出台多项调控政策,第三次是2017年9月下旬起,对一线及热点城市限购限贷进一步缩紧,范围逐步扩大。2018年1-7月,北上广深主要是针对前期政策过程中出现的新问题进行修补和补充,进一步巩固前期调控成果,促进市场回归平稳。

安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应,建筑面积以小于70平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

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(文章部分素材来源自凤凰财经,由汇通网整合发布)

一线城市未来房地产政策环境预判

另一位深圳业内人士认为,此次新政出台后,对二手房的影响很大,新房二手房价格倒挂可能逐渐结束,房价上涨的链条被打破,对未来的房价预期也改变了,深圳楼市有可能出现真正的下跌。

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房价市场观点

表:2016-2018年深圳楼市主要调控政策梳理

严厉调控,新增住房中商品房只占四成

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深圳房地产研究中心主任王锋表示,限售有利于抑制短期炒作和非理性购房;政策仅对新房限售、未追溯已购住房,有利于住房合理流动,所有的政策,都有利于堵住漏洞,避免个人、企业绕开限购政策进行炒房。

同时,北上广深历来也是全国调控强度最高,政策出台最为频繁的城市。一线各城市通过不同城市的特点实行差别化调控,通过不同力度的限售政策,抑制短期投资投机需求,进一步设置土地拍卖限制,推动自持住房、租赁住房、共有产权住房等供应,完善住房制度。一线城市的调控方式及结果,对于其它城市同样具有重要的参考意义。

此外,继上海、杭州等地后,深圳也暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房;还针对离婚购房进行了打补丁,相比于其他一线城市,深圳此番的调控新政是一线城市中最严格的。

严/肃/广/告/时/间

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从北上广深,看政策调控对市场的影响

中原地产首席分析师张大伟认为,未来调控将会继续严格,对市场来说,下行风险将会加大。

▌供给方:增加有效供给,各地住房供应更加注重结构优化

业内人士何倩茹表示,新政的出台对新房、二手房成交量的影响都会比较大,但是对价格的影响比较小。8月份的实际成交量预计会下跌10%-20%,但备案量暂时不会显示出来,因为备案量有滞后性。上半年深圳楼市整体的成交气氛不算太旺,预计下半年也差不多。其中,第三季度的情况可能会比较严峻,因为处于政策的消化期。

2016-2018年7月北京市商品住宅月度成交走势

其中,人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能等方面人才供应,建筑面积以小于90平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。

·销售价格方面,在政策的持续作用及市场整体供求关系的改善的影响下,预计下半年房价将继续保持平稳。

个人购买住宅限售三年,2017年的深圳,转手时间间隔不满3年的住房占二手房总成交量的46.2%,短期抛售的逐利行为,被相关部门尽收眼底,限售,意味着约40.34万套商品房的流动性被锁死。

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很多在深圳工作的年轻人说对解决自己的住房问题充满了期待。有年轻人说:“《意见》出台后,(我)可以购买人才住房,在户型面积上也超出了我的预期,能达到90平米左右。”也有年轻人告诉记者:“来深圳时间不长,买房的压力也比较大。如果有机会我会去申请的。”


商务公寓则限售五年,数据显示,近五年,深圳成交即转手的商务公寓占总成交规模70%;近一年半,企业购买一手商务公寓占总成交规模16.9%,个人和企业炒作商务公寓明显。

2017年,为遏制楼市过热的局面,北京连续出台补充多项限购限贷政策,“317新政”更是被称为北京房市最严政策。新政出台以后,北京新房成交量持续下跌8个月,全年成交量约
437.82万平方米,同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月,北京共计成交190.11万平方米,同比下跌29.4%。1-7月份,新房均价为39280元/平方米,同比下跌5.2%,处于进一步调整的状态。

深圳发布的最新楼市调控文件对企业限购,商务公寓、个人限售,抑制离婚炒房,全面封堵投资投机,于是,深圳成为调控最严厉的一线城市。

深圳后市展望

“夹心层”成最大受益者

▌深圳:政策进一步修补,保障合理住房需求,打击投机短炒行为

根据《意见》,深圳市保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

结语

世联行评估表示,深圳此次调控政策是继“三价合一”后的持续收紧,进一步挤压投资投机需求,有利于抑制短期炒作和非理性购房。不论是企业还是个人限售,不论是住宅还是公寓限售,都减少了买卖市场供应量,反之增加了长持市场供应量,也就增加了租赁市场供应量,迎合了房屋回归居住及发展租赁的政策导向,在一定程度上会促进租赁市场的发展。

·信贷将继续从紧,楼市整体将继续维持去杠杆的基调;

深圳市住房研究会会长陈蔼贫分析,“夹心层”将成为这次深圳房改的最大受益者。他说:“在低收入家庭和商品房之间的‘夹心层’,也就是现在我们所说的人才群体和户籍住房困难家庭,都将是这个政策的受惠者。这个文件是整个房地产调控的组成部分,也是住房制度改革的一部分。”

▌需求方:坚持分类调控,抑制非理性需求,保障合理购房需求

《意见》明确,未来深圳市商品住房将只占住房供应总量的40%左右,以普通商品住房为主,面向符合条件的各类居民供应,租售结合。其余60%将由三部分组成,分别是人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

2017年,上海楼市经历了住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划等一系列的重大政策调整。在调控政策的持续影响下,2017年上海商品住宅成交总量为633.04万平米,同比下跌54.2%;2018年1-7月,商品住宅成交面积出现进一步下滑,同比下跌19.
5%,为336.05万平米。价格方面,1-7月份均价为47775元/平方米,同比上涨1.9%,上海房地产市场同样缩量明显,处于深化调整期。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,房地产曾经对经济的贡献无可争议,但是未来摆脱房地产依赖,减少商品住房的销售量,可能会成为趋势。

2016-2018年7月上海市商品住宅月度成交走势

公共租赁住房面向符合条件的户籍中低收入居民、先进制造业职工等群体供应,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

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