不要让房价的昨天变成租金的明天

中国人有个思维习惯——归罪于人。

本文是我们探讨经营性地产系列报告的第四篇,内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。其中我们开创性地搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型,并量化不同模型关键因素的影响程度。最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。

如果出了问题,特别是得罪普罗大众的问题。

   
租售同权政策维护租户权益,租赁市场空间巨大。长期以来,租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场,强化社会的买房需求,同时大量社会存量房利用效率低下,局部过热和资源闲置现象明显。为了解决供需错配的矛盾,租售同权是解决此问题的长效机制之一,通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。根据国内流动人口的结构测算,预计租赁市场租金规模每年超过万亿。

第一反应一定是找出一个坏人(或者是坏机构),把罪恶甩给他,或者把主要的罪恶甩给他。

   
租售同权的倡导下长租公寓将迎来快速发展。长租公寓链接存量资源和租户需求,显著提升房屋使用效率和租户体验,是实现租售同权的最好的实践,发展空间广大。其中,长租公寓模式可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散房源,盘活因使用性质而无法交易的土地资源,解决城市紧张的居住问题。

没有这个人(机构),这个情况就不会发生。

   
搭建长租公寓主流盈利模式的投资模型,量化分析各模式的关键要素。我们开创性地搭建自持长租公寓以及租入房源并运营两类投资模型,其中租入获取集中式和分散式房源,尽管运营操作差别较大,但财务分析较为相似,所以归为一类讨论。通过财务测算,自持-运营-卖出模式的项目收益率较高,适用于房地产开发商自持地块的情况,其中土地溢价对项目的收益率影响较大;在租入房源并运营的投资模型中,压低房源的租金成本和降低空置率是提高项目盈利能力的重要方面。其中,租用厂房和收集分散房源是降低租金成本的重要方式。

没有这个人(机构),就不会有这么多麻烦。

   
各类参与者抢占市场,不同运营模式并存。长租公寓参与者主要有地产开发商、地产中介和互联网创业团体。其中,地产开发商适用自持和租入集中式房源模式,而获取分散式房源是地产中介较擅长的运营方式。我们看好具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务的上市公司,预计有望领跑长租公寓领域。

但是,很少人会想。

   
投资建议:我们推荐享资源优势并快速布局长租公寓板块的招商蛇口(001979)、金地集团(600383),建议关注龙湖地产(0960.HK)等;推荐受益长租公寓概念的地产服务商世联行(002285)。

mgm娱乐场, “如果合法,他为什么这样做,是环境使然,还是利益驱动?

“是规矩错了,还是他做错了”

2

现在,对于李鸿章,李中堂的历史评价,已经越来越正面。

但是,在我初中的时候,这个人简直就是一个十恶不赦的民族罪人。

屠杀太平天国起义军。

签订《中日马关条约》,让中国半殖民地半封建的国家地位大大加深。

签订《辛丑条约》,让中国彻底沦为半殖民地半封建的国家。

总之,让我这个初中生,读完历史书就觉得。

大清——就是被这个坏蛋弄亡的,当然没这个坏蛋,大清也亡不了。

当然,丧权辱国的坏蛋,绝对不是他一个,会有一个长长的名单“李鸿章,恭亲王奕訢、曾国藩、慈禧~~~”

中国——就是被这帮坏蛋弄“熊”的,没有这帮坏蛋,中国永远会是那个“东方强国”。

3

然而,今天如果你再把上面的观点,写到了高考卷子上。

你很可能会不及格。

因为,随着国人的成熟,人们逐渐认识到这种“归罪于人”的历史观多么的可笑。

没有李鸿章,100多年前,中国会和西方列强签订《辛丑条约》吗?

当然会。

因为,八国联军就在北京驻扎,皇帝和太后已经跑到了西安,如果政权要继续,如果中国不想被瓜分,不签这个条约怎么办?

李中堂不签,必须有别人去签。李中堂是偶然,而“辛丑条约”是必然。

在这个问题上,历史不会有意外,偶然性绝对不会改变必然性。

4

然而,历史往前走了100年。

中国经济发展了100年,中国近代教育发展了100年。

但,我们在一些问题上的思维,仍旧坚持着“归罪于人”的观点。

例如,我们已经认识很久房地产问题,我们实际上也长期坚持着“归罪于人”的问题。

为什么房价高的让老百姓买不起?

因为房地产企业卖高价房子,坏良心。

为什么普通老百姓买不到限价房,低价房?

因为中介从中捣鬼,良心坏。

所以,一旦房价暴涨,人民怨声载道,发文打击的一定是开发商和中介。

而这种打击的内在逻辑仍旧是“归罪于人”。

房价如此飞涨,罪魁祸首就是这帮坏良心和良心坏的开发商和无良地产商。

这种观点,我们坚持了二十年,而这二十年却是房价增长最快的二十年。

因为,我们无法跳出自己思维的死循环。

从而,无法从更高的层面来俯瞰这个问题——房价为什么会涨,为什么会过快增长。

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